Grundsteuerreform

Grundsteuerreform

Unterschiedliche Grundsteuer für vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Lage? Das ist ungerecht und geht zukünftig nicht mehr. Die Grundsteuer muss nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts neu geregelt werden. Die bisherigen, jahrzehntelang unveränderten Einheitswerte müssen ab 2025 durch eine neue Bemessungsgrundlage ersetzt werden. 

Nähere Informationen zur Grundsteuerreform erhalten Sie ausschließlich bei Ihrem zuständigen Finanzamt.

Allgemeine Informationen


  • Was ist eigentlich die Grundsteuer?

    Die Grundsteuer wird in Deutschland auf inländischen Grundbesitz erhoben. Hierzu zählen unbebaute und bebaute Grundstücke, aber auch Eigentumswohnungen, sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, zu denen auch land- und forstwirtschaftliche Flächen gehören. Die Grundsteuer ist grundsätzlich von den Eigentümerinnen und Eigentümern zu zahlen. Die Grundsteuer wird von den Städten und Gemeinden, in deren Gebiet sich der Grundbesitz befindet, erhoben. Die Einnahmen fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu. Derzeit sind das in Hessen jedes Jahr rund 1,2 Milliarden Euro. Damit zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Diese Mittel werden verwendet, um zum Beispiel Schulen, Kindertagesstätten, Schwimmbäder oder Büchereien zu finanzieren und wichtige Investitionen in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Radwege oder Brücken vorzunehmen.

  • Wie ermittelt sich die Grundsteuer?

    Das Finanzamt setzt den Grundsteuermessbetrag fest. Der Grundsteuermessbetrag ist das Berechnungsergebnis aus den von Ihnen erklärten Angaben (wie z.B. den Flächen) und den vom Finanzamt automatisch beigesteuerten Faktoren und Steuermesszahlen. Diesen Messbetrag multipliziert dann Ihre Gemeinde vor Ort mit dem örtlich geltenden Grundsteuerhebesatz und berechnet so die zu zahlende Grundsteuer. Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen ausschließlich an die Kommunen, also an die Städte und Gemeinden.

  • Warum gibt es eine veränderte Grundsteuer?

    Die bisherige Grundsteuer fußt auf veralteten Werten aus dem Jahr 1964. Das ist ungerecht, urteilte das Bundesverfassungsgericht 2018 und so müssen in ganz Deutschland die jahrzehntelang unveränderten Grundlagen ab 2025 durch eine veränderte Grundsteuer ersetzt werden. Allein in Hessen betrifft das rund drei Millionen Grundstücke und land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Bundesweit gelten nun ab 2025 verschiedene Grundsteuergesetze. Hessen hat sich im Sinne der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler bewusst für eine sehr einfache Grundsteuer entschieden. Dennoch müssen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer in Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag einige Angaben machen, weil diese den Behörden teilweise nicht aktuell und nicht vollständig vorliegen. Das muss schon ab Juli 2022 geschehen, weil die erforderlichen Schritte von der Neubewertung aller rund 3 Millionen hessischen Grundstücke über die Berechnung der neuen Grundsteuerhebesätze bis zur Festsetzung der neuen Grundsteuer für 2025 durch die Städte und Gemeinden nun einmal Zeit benötigt. Deshalb müssen Sie bitte bereits ab Juli 2022 eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben – das gilt deutschlandweit.

  • Ab wann gelten die neuen Regelungen?

    Die Grundsteuer wird erstmalig ab 2025 nach den neuen Regelungen erhoben. Die bisherigen Regelungen gelten letztmalig für die Grundsteuer im Jahr 2024.

  • Sind die neuen Regelungen bundeseinheitlich?

    Das Grundsteuerreformgesetz aus dem Jahr 2019 ist ein Bundesgesetz. Die Länder haben aber die Möglichkeit erhalten, auch eigene Grundsteuergesetze zu erlassen. Hessen hat – wie andere Länder auch – davon Gebrauch gemacht und sich im Sinne der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler bewusst für eine sehr einfache Grundsteuer entschieden. In Hessen gelten ab 2025 eigene Regelungen für die Grundsteuer B (für unbebaute und bebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind; hierunter fallen auch Eigentumswohnungen) und Grundsteuer C (erhöhte Grundsteuer für baureife Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind) im Hessischen Grundsteuergesetz. Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Flächen (Grundsteuer A) erfolgt die Bewertung in Hessen nach den bundesgesetzlichen Regelungen.

  • Warum muss ich für die neue Grundsteuer Daten zu meinem Grundstück erklären? 

    Die Nutzung von Daten aus dem bisherigen Besteuerungsverfahren, das auf Werten aus dem Jahr 1964 basiert, ist aus mehreren Gründen nicht möglich – insbesondere sind die Daten in den Einheitswertakten teils veraltet und unvollständig. Auch hätten die Werte in einer Vielzahl von Fällen aufgrund der jetzt geltenden, anderen Ermittlungsmethoden nicht verwendet werden können. Die kommunalen Steuerämter haben außer dem bisherigen Steuermessbetrag (welcher aus dem Einheitswert errechnet wird) keine weiteren Daten.

  • Muss ich eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben?

    Wenn Sie zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft oder auch nur einzelner land- und forstwirtschaftlicher Flächen sind, haben Sie eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben. Erklärungspflichtig sind auch Erbbauberechtigte im Falle eines Erbbaurechts, Wohnungserbbaurechts oder Teilerbbaurechts sowie Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens bei Gebäuden auf fremden Grund und Boden.

  • Ich habe eine Eigentumswohnung, muss ich auch eine Erklärung abgeben?

    Ja. Bei Eigentumswohnungen wird die Grundsteuer nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf die einzelnen Wohnungen erhoben. Daher müssen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer einer Eigentumswohnung eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben. Und zwar unabhängig davon, ob Sie selbst in der Wohnung leben oder Sie diese vermietet haben.

  • Ich lebe in einer Mietwohnung. Bin ich auch von der Grundsteuerreform betroffen?

    Wenn Sie Mieterin bzw. Mieter sind, müssen Sie keine Erklärung einreichen. Allerdings sind Sie von der Grundsteuerreform betroffen, wenn Ihnen die Wohnungseigentümerin oder der Wohnungseigentümer die Grundsteuer als Nebenkosten in Rechnung stellt. 

  • Was gehört zur Wohnfläche?

    Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Wohnfläche finden Sie ggf. in den Bauunterlagen, dem Kaufvertrag oder auch in Unterlagen zu Versicherungen. Zur Wohnfläche gehören Wohnräume, einschließlich Küche, Bad, Flur, Abstellräume und auch das häusliche Arbeitszimmer.

    Zur Wohnfläche zählen nicht:

    • Räume im Keller (zum Beispiel Heizungsräume und Waschküchen) und Dachgeschoss, sofern sie nicht Wohnzwecken dienen
    • Treppen und Abstellräume außerhalb der Wohnung
    •  Garagen
    • Nebengebäude – Sie bleiben unberücksichtigt, wenn sie Wohngebäuden dienen und ihre Gebäudefläche weniger als 30 Quadratmeter beträgt. Ein Nebengebäude kann beispielsweise eine Scheune oder ein Gartenhaus sein.

    Die Wohnfläche berechnet sich nach der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003.

  • Was ist der Bodenrichtwert?

    Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit vergleichbarer Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets. Der Bodenrichtwert ist beim Flächen-Faktor-Verfahren für die Grundsteuer B zur Ermittlung des Faktors wichtig. Sie müssen den Bodenrichtwert jedoch nicht in Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag angeben. Das Finanzamt ruft diesen Wert für die Faktorermittlung automatisch ab. Der zuständige Gutachterausschuss legt den Bodenrichtwert alle zwei Jahre neu fest. Für die neu berechnete Grundsteuer sind die Bodenrichtwerte auf den Stichtag 1. Januar 2022 relevant. Den aktuellen Bodenrichtwert können Sie bei Interesse kostenlos im „Portal Boris Hessen“ ansehen. Die zum 1. Januar 2022 neu festgestellten Bodenrichtwerte sind voraussichtlich ab April 2022 abrufbar. 

  • Was ist das Aktenzeichen und wo finde ich es?

    Das Aktenzeichen für die Erklärungsabgabe finden Sie in Ihren Einheitswertbescheiden (bisher Einheitswert-Aktenzeichen oder EW-Az genannt) oder in Abgabe- bzw. Grundsteuerbescheiden der zuständigen Kommune. Das hessische Aktenzeichen ist 16-stellig.

  • Was gehört zum Grundvermögen (Grundsteuer B)?

    Zum Grundvermögen gehören unbebaute und bebaute Grundstücke. Weiterhin gehören auch die Wohnteile, die bisher zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehörten, zum Grundvermögen.

  • Muss ich Unterlagen zu meiner Erklärung einreichen?

    Nein. Bitte reichen Sie keine begleitenden Unterlagen mit der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ein. Sollte das Finanzamt weitere Unterlagen von Ihnen für die Prüfung benötigen, werden Sie zur Vorlage der Unterlagen aufgefordert. Bitte bewahren Sie ggf. vorhandene Unterlagen daher sorgfältig auf.

  • Welche Angaben sind für meine Erklärung erforderlich?

    Grundsätzlich haben Sie einige Grundangaben zu erklären:

    • Aktenzeichen
    • zuständiges Finanzamt (bei elektronischer Abgabe nicht zu erklären)
    • Adresse des Grundstücks
    • Eigentumsverhältnisse

    Daneben haben Sie noch Angaben zum Grundbesitz zu machen:

    • Angaben zum Grundstück: (Gemarkung, Flur und Flurstück, Größe des Grundstücks, Grundbuchblattnummer und ggf. Miteigentumsanteil). Die Angaben zum Grundstück finden Sie auch im Grundbuchauszug, im Flurstücksnachweis, ggf. auch in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.
    • Angaben zum Gebäude: Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären; bei betrieblich, gewerblich oder zu sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) genutzten Gebäuden, ist die Nutzungsfläche zu erklären. Bei einem gemischt genutzten Gebäude sind die Flächen der einzelnen Räume entsprechend ihrer Nutzung zu erklären.
  • Muss ich nach der Reform mehr Grundsteuer zahlen?

    Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral durchgeführt werden. Das bedeutet, dass das Gesamtaufkommen an Grundsteuer in jeder Stadt oder Gemeinde durch die Reform weder steigen noch sinken soll. Aber die einzelnen Grundsteuerzahlungen können sich ändern. Die einen Eigentümerinnen und Eigentümer werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, die anderen weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Denn: Unterschiedliche Grundsteuer für vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Lage? Das ist ungerecht und geht zukünftig nicht mehr. Die Grundsteuerreform hat das Ziel einer gerechteren Grundsteuer.

  • Wie kann ich meine Erklärung abgeben?

    Bitte übermitteln Sie Ihre Erklärung elektronisch an das zuständige Finanzamt. Die Pflicht zur elektronischen Abgabe gilt übrigens nicht nur in Hessen. Die elektronische Abgabe erleichtert Ihnen das Ausfüllen der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag und beugt Übertragungsfehlern vor. Für die digitale Übermittlung Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag können Sie beispielsweise ELSTER nutzen. ELSTER steht für "ELektronische STeuerERklärung" und ist ein kostenfreier Service der Steuerverwaltungen in Deutschland zur digitalen Abgabe von Steuererklärungen. ELSTER führt Sie schrittweise durch das Programm. Dabei werden die von Ihnen eingegebenen Daten direkt auf Plausibilität geprüft. Anschließend wird das gesamte Datenpaket auf sicherem Weg an das zuständige Finanzamt geleitet. Ihre Erklärung können Sie ab dem 1. Juli 2022 elektronisch übermitteln. Auch das digitale Formular steht Ihnen erst ab diesem Zeitpunkt zur Verfügung. Wenn Sie sich für die elektronische Abgabe Ihrer Einkommensteuererklärung bereits bei ELSTER registriert haben, müssen Sie sich für die elektronische Abgabe der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag nicht ein zweites Mal registrieren. Wenn Sie noch kein ELSTER-Benutzerkonto besitzen, können Sie sich übrigens bereits vor dem 1. Juli 2022 registrieren. Falls Ihnen die digitale Übermittlung der Erklärung nicht möglich ist, dürfen Angehörige (zum Beispiel Ihre Kinder und Enkel) ihre eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um die Erklärung für Sie abzugeben. Hierbei handelt es sich um ein zusätzliches Service-Angebot der Steuerverwaltung, damit auch die Menschen eine Chance haben von den Vorteilen der elektronischen Abgabe zu profitieren, die zum Beispiel nicht über die notwendige Ausstattung oder Kenntnis verfügen. In Einzelfällen sind Ausnahmen von der elektronischen Abgabeverpflichtung möglich: Wer glaubhaft darlegen kann, dass eine elektronische Abgabe nicht möglich ist, der kann die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag auch in Papierform abgeben. Ein Anruf beim Bürgerservice Ihres zuständigen Finanzamts gibt im Zweifelsfall Klarheit darüber, ob Sie im vorliegenden Fall die Erklärung auch in Papierform abgeben dürfen. Aber auch dann sind die Erklärungsvordrucke erst ab dem 1. Juli 2022 verfügbar, so dass Sie auch erst ab diesem Zeitpunkt die Erklärung beim Finanzamt abgeben können. 

  • Wer darf mich bei der Erklärungsabgabe noch unterstützen?

    Die Unterstützung ist grundsätzlich nur bestimmten Personengruppen erlaubt. Zur unbeschränkten Hilfe in Steuersachen sind beispielsweise Steuerberater oder Rechtsanwälte befugt. Grundstücks- und Hausverwaltungen sind ebenfalls befugt, bezüglich der von ihnen verwalteten Objekte bei den Erklärungen zum Grundsteuermessbetrag Hilfe in Steuersachen zu leisten. Eigentümerinnen und Eigentümer haben bitte zu beachten, dass es sich bei den Hilfen in Steuersachen durch den Verwalter um freiwillige Hilfeleistungen des Verwalters handelt. Kontaktieren Sie deshalb bitte vorab Ihren Verwalter, auch um über mögliche Kosten, die der Verwalter Ihnen für seine freiwillige Hilfe in Steuersachen auferlegen kann, informiert zu sein.

Quelle: Hessisches Ministerium der Finanzen https://finanzamt.hessen.de/grundsteuerreform